အိမ်ရှင်အိမ်ငှားကိစ္စ သိမှတ်ဖွယ်ရာ

 မြို့ပြဒေသ (Urban Area) နှင့်သက်ဆိုင်သော နေရာဒေသမှ အိမ်ငှား မြေငှားကိစ္စရပ်တို့မှာ ၁၉၆ဝ ပြည့်နှစ် ငှားရမ်းခ ကြီးကြပ်ရေး အက်ဥပဒေနှင့် အကျုံးဝင် သက်ဆိုင်ပါသည်။ မြို့ပြဒေသနှင့် အကျုံးမဝင်သော ဒေသတွင် ငှားရမ်းခြင်းဖြစ်ပါက ပစ္စည်းလွဲှပြောင်းခြင်းဥပဒေနှင့် သက်ဆိုင်ပါသည်။

- သာမန်အားဖြင့် လအလိုက် သို့မဟုတ် နှစ်အလိုက် ငှားရမ်းခြင်းတို့ကို အိမ်ရှင်နှင့် အိမ်ငှားတို့က အိမ်ငှား ပဋိညာဉ်စာချုပ်ကို ချုပ်ဆို၍ ဆောင်ရွက်ကြပါသည်။

- အင်္ဂလိပ် လ၊ ရက်ဖြင့် ငှားရမ်းခြင်းလား (သို့) မြန်မာ လ၊ ရက်ဖြင့် ငှားရမ်းခြင်းလား အိမ်ငှားစာချုပ်တွင် တိတိကျကျ ဖော်ပြချုပ်ဆိုရန်ဖြစ်ပါသည်။

- အင်္ဂလိပ်လ ၁ ရက်နေ့မှစတင်၍ လလိုက်ငှားရမ်းခြင်းဖြစ်ပါက ၃ဝ သို့မဟုတ် ၃၁ ရက်နေ့တွင် တစ်လ ဟုသတ်မှတ်ပါသည်။ လကုန်ရက်မှာ ၃ဝ ဖြစ်ပါက ၃ဝ ရက်နေ့ကို တစ်လဟုသတ်မှတ်ပါသည်။

- အိမ်ငှားသေဆုံးသွားပါက သေဆုံးသူ အိမ်ငှား၏ တရားဝင်ကိုယ်စားလှယ်မှာ အိမ်ငှားဟု ဥပဒေက (By Operation of Law) အသိအမှတ်ပြုသည်။

- အိမ်ငှားသေဆုံးသွားပါက အိမ်ငှားနှင့်အတူနေသော အမွေစား အမွေခံတို့သည် ဥပဒေအရ တရားဝင် အိမ်ငှားဖြစ်သွားပါသည်။

- ပစ္စည်းလွဲှပြောင်းရေးဥပဒေ ပုဒ်မ ၁ဝ၅ တွင် “ A Lease of immoveable property is the transfer of the right to enjoy “ ဟုဖွင့်ဆိုထားပါသည်။

- မြို့ပြဒေသအတွင်း ငှားရမ်းခြင်းကို ရပ်စဲ (terminate) လိုပါက အိမ်ငှားထံ ရက်သတ္တပတ် ၃ ပတ်ကုန် ဆုံးပြီး နောက် ဖယ်ရှားပေးရန် နို့တစ်စာ ပေးရမည်။ ငှားရမ်းသည့် လကုန်ဆုံးသည့် နေရက်နှင့်လည်း ကိုက်ညီမှု ရှိရန်လိုပါသည်။ မြို့ပြဒေသမဟုတ်သော နေရာဒေသအတွက် ပစ္စည်းလွဲှပြောင်းခြင်း အက်ဥပဒေပုဒ်မ ၁ဝ၆ အရ ၁၅ ရက်ကုန်ဆုံးပြီးနောက် ဖယ်ရှားပေးရန် နို့တစ်စာပေးရမည်။

- အိမ်ရှင်ရရန်ရှိသော အငှားခများအနက် ၃ နှစ်ကျော်လွန်သော ငှားရမ်းခများကို တောင်းဆိုရန် ကာလ စည်းကမ်းသတ်ဥပဒေအရ ဆုံးရှုံးသွားပြီဖြစ်၍ တောင်းခံနိုင်ခွင့် ရှိမည်မဟုတ်ပါ။

- အိမ်ငှားခြင်းဟု ဆိုရာတွင် အိမ်ဆောက်ထားသော မြေကြီးလည်းပါဝင်သည်ဟု စီရင်ထုံးများက ညွှန်ပြထားပါသည်။ အိမ်မီးလောင်သွားသော်လည်း အိမ်ငှားက ယင်း၏ အိမ်ငှားအကျိုးခံစားခွင့်ကို စွန့်လွှတ်ခြင်းမရှိပါက သက်ဆိုင်ရာတို့ကလည်း မီးလောင်မြေကို ပြန်လည်ချထားပေးရာတွင် နေထိုင်ခွင့်ပြုမည် ဖြစ်ပါသည်။ အိမ်ရှင်က မီး လောင်မြေပေါ်တွင် အိမ်ပြန်ဆောက်ပြီး အိမ်ငှားအား လက်မဲ့ ဖြစ်စေရန် ဆောင်ရွက်နိုင်ခွင့်မရှိပါ။

- အိမ်ကို ပြန်လည်ဆောက်လုပ်ရန် အကြောင်းပြချက်ပေးပြီး အိမ်ငှားအားဖယ်ရှားပေးရန် တရားရုံးက ဒီကရီချမှတ်ပေးသည့် အမှုတွင် အိမ်ကို တရားရုံးက သတ်မှတ်ပေးသည့်ကာလအတွင်း အိမ်သစ်ကို အိမ်ရှင်က အပြီး ဆောက်လုပ်ရပါမည်။ အိမ်ဆောက်ပြီးပါက ခံဝန်ချုပ်ပါအတိုင်း အိမ်ငှားအား ပြန်တင်ပေးပါမည်။ အိမ်ငှားအား ပြန်မတင်ပါက တရားရုံးက ဒီကဒီအရ မလွဲှမသွေ အိမ်ငှားကို ပြန်လည်ဝင်ရောက် နေထိုင်ခွင့်ပြုရမည့် အပြင် ခံဝန်ချုပ်ပယ်ဖျက်မှုအရ ခံဝန်ချုပ်ပါ ငွေသားကို အိမ်ရှင်ကပေးလျှော်စေရမည်ဟု အမိန့်ချမှတ်ရပါမည်။ ( ပုဒ်မ ၁၂ (၁) (ဂ) ကိုကြည့်ပါ။)

- အိမ်ရှင်အိမ်ငှားစာချုပ်တွင် တစ်ဆင့်ခံ အိမ်ငှားချထားခွင့် မပြုဟု အတိအလင်းပါရှိသည့် ကိစ္စတွင် အိမ် ငှားသည် တစ်ဆင့်ခံ (Sub- Tenant) ချထားပါက အိမ်ရှင်သည် အိမ်ငှားအပေါ် အိမ်ငှားစာချုပ်ပါ စည်းကမ်း ချက်ဖောက်ဖျက်မှုအရ အိမ်နှင့်လိုမှုစွဲဆိုနိုင်ခွင့်ရှိပါသည်။( ပုဒ်မ ၁၂ (၁) (က) ဒုတိယပိုင်းကိုကြည့်ပါ။)

- အိမ်ငှားအပေါ် ငှားရမ်းသည့်နေအိမ်မှ ဖယ်ရှားပေးစေလိုမှုတွင် တစ်ဆင့်ခံအိမ်ငှားအား အမှုသည်အဖြစ် ထည့်သွင်းစွဲဆိုရန် လိုအပ်မည်မဟုတ်ပါ။ အကြောင်းမှာ တရားရှုံးအိမ်ငှားကို အကြောင်းပြုပြီးနေထိုင်သူအားလုံး (မိသားစုအပါအဝင် ) ဒီကရီတွင် အကျုံးဝင်မည် (Bound by the decree) ဖြစ်၍ဖယ်ရှားနိုင်မည်ဖြစ်ပါသည်။

ကြွေးကျန်အိမ်ငှားခများ ရလိုမှုအရ အိမ်ငှားအပေါ်စွဲဆိုသည့် အိမ်နှင်လိုမှုတွင် အိမ်ငှားက ပေးရန်ရှိသာ ငှားရမ်း ခကြွေးကျန်းများကို အမှုအတွင်းဖြစ်စေ၊ တရားရုံးက သတ်မှတ်ပေးသည့် ကာလအတွင်း အပြေအကျေပေးသွင်းပါက အိမ်ငှားငှားအား ဖယ်ရှားခြင်းမပြုနိုင်ပါ။

- ၁၉၆ဝ ပြည့်နှစ် မြို့ပြဆိုင်ရာ ငှားရမ်းခ ကြီးကြပ်ရေး အက်ဥပဒေပုဒ်မ ၁၅ (၁) အရ ဒီဂရီအရ အိမ်ငှားက ပေးရန်ရှိသော ငှားရမ်းခများကို အရစ်ကျပေးဆောင်ခြင်းပြုရန် တရားရုံးတွင် လျှောက်ထားနိုင်ခွင့်ရှိသည်။ တရားရုံးကလည်း အရစ်သတ်မှတ်ပေးပြီး ပေးသွင်းရမည် ဟုအမိန့်ချမှတ်နိုင်ခွင့်ရှိပါသည်။ တရားရုံးက အရစ်ကျ ပေးဆပ်ရန်သတ်မှတ်ပေးသည် အမိန့်ကို အိမ်ငှားက ဖောက်ဖျက်ပါက အိမ်မှဖယ်ရှားပေးရန် တရားရုံးက ဆောင်ရွက်ပေးရပါမည်။

- အိမ်ရှင်အိမ်ငှားအမှုတွင် တရားရုံးအဆင့်ဆင့်တွင် အိမ်ငှားအမှုရှုံးနိမ့်ခဲ့ပြီးနောက် ငှားရမ်းခ ကြီးကြပ် ရေးအက်ဥပဒေပုဒ်မ ၁၃ (၁) အရ ငှားရမ်းခ ကြီးကြပ်ရေးဝန်ရုံးတွင် အိမ်ငှားအဖြစ်အသိအမှတ်ပြု၍ ယင်းဥပစာ တွင် ဆက်လက်နေထိုင်ခွင့်ပြုရန် လျှောက်ထားလာပါက ငှားရမ်းခ ကြီးကြပ်ရေးဝန်က တရားရုံးအိမ်ငှားအား အချင်းဖြစ်အိမ်ခန်းတွင် ဆက်လက်နေထိုင်ခွင့်ပြုပါက ဥပဒေနှင့် ညီညွှတ်သော အမိန့်ဖြစ်မည်မဟုတ်ပါ။ အကြောင်းမှာ ပုဒ် ၁၃ (၁) တွင် “အိမ်ငှားမဟုတ် စေကာမှု” ဆိုသည့်စကားရပ်တွင် အိမ်ငှားမပါဝင်ကြောင်း ယခင် နိုင်ငံတော်ကောင်စီက အဓိပ္ပာယ်ဖွင့်ဆိုခဲ့ပြီးဖြစ်ပါသည်။

- ငှားရမ်းခြင်းသက်တမ်း ကုန်ဆုံးပြီးနောက် အိမ်ငှားကဖယ်ရှားမပေးဘဲ ဆက်လက်နေထိုင်ပါက “ကျုုးကျော်နေထိုင်သူ မသတ်မှတ်နိုင်ပါ။ အချို့အမှုတွင် ငှားရမ်းခြင်းကုန်ဆုံးသဖြင့် အိမ်ငှားက ဖယ်ရှားမပေးသဖြင့် နှစ်ဘက်ညှိနှိုင်းရာ ၆ လ သို့မဟုတ် ၁ နှစ် အခွင့် အမိန့်ဖြင့် နေထိုင်ခွင့်ပြုသည့် ကတိစာချုပ်ကို ချုပ်ဆိုသည့်တိုင်အောင် အိမ်ငှားဟုဆိုရမည်။ ထိုသို့ ၆ လ၊ ၁ နှစ် အခွင့်အမိန့်ဖြစ်နေထိုင်ခွင့်ပြုပြီးနောက် အိမ်ငှားက ဖယ်ရှားမပေးပါက အခွင့်အမိန့်ဖြင့် ဖယ်ရှားပေးစေလိုမှု မစွဲဆိုနိုင်ပါ။ အိမ်ရှင်အိမ်ငှားဥပဒေအရ အိမ်ငှားအား ဖယ်ရှား ပေးစေလိုမှုသာ စွဲဆိုလျှင် form of suit မှန်ကန်ပေမည်။

Source: DVB Law Lab